Cho thuê văn phòng tại Tp.HCM

Tình hình thị trường văn phòng TPHCM năm 2025

Với hơn 2.230 tòa nhà văn phòng, tổng diện tích hơn 3,2 triệu m², tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 92-95% và giá thuê dao động từ 8-70 USD/m²/tháng, TPHCM tiếp tục giữ vị trí thị trường văn phòng lớn nhất cả nước.

Nguồn cung phong phú cùng tốc độ hấp thụ ổn định giúp nhu cầu thuê năm 2025 tiếp tục tăng ở cả ba phân khúc A - B - C, đặc biệt từ các doanh nghiệp công nghệ, tài chính và các công ty nước ngoài đang mở rộng hoạt động tại Việt Nam.

Nội dung dưới đây trình bày chi tiết tình hình thị trường văn phòng TPHCM năm 2025, dựa trên dữ liệu thực tế và phân tích chuyên môn do Leader Real tổng hợp.

Nguồn cung văn phòng toàn thành phố

Nguồn cung năm 2025 tăng nhẹ nhờ các dự án mới tại Quận 1, Thủ Thiêm và Quận 7. Ở phân khúc hạng A, thị trường ghi nhận nhiều tòa nhà chất lượng cao đưa vào vận hành như The Nexus, Riverfront Financial Centre, Saigon Marina IFC, The Hallmark và The METT.

Phân khúc hạng B và C tiếp tục chiếm hơn 70% tổng thị trường, duy trì vai trò là lựa chọn chủ lực cho SMEs và startup.

Cơ cấu từng phân khúc năm 2025:

• Văn phòng hạng A (khoảng 450.000 - 500.000 m²): tập trung tại Quận 1, Thủ Thiêm và Quận 7.
• Văn phòng hạng B (chiếm 55% thị trường): phân bố nhiều tại Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình.
• Văn phòng hạng C (hơn 1.000 tòa nhà) và văn phòng giá rẻ (400 - 600 tòa nhà): trải rộng toàn thành phố, linh hoạt giá thuê.

Nguồn cung bổ sung giai đoạn 2025-2027

Giai đoạn 2025-2027, TPHCM dự kiến bổ sung khoảng 200.000 m² văn phòng mới, chủ yếu thuộc phân khúc Hạng A và tập trung tại Quận 1, Thủ Thiêm, Quận 7 và Tân Bình. Thị trường được dẫn dắt bởi xu hướng văn phòng xanh, tòa nhà thông minh (smart building) và mô hình không gian làm việc linh hoạt.

Dựa trên kế hoạch phát triển các chủ đầu tư đã đã công bố, nguồn cung mới từ 2025-2027 dự kiến như sau:

• Năm 2025: +165.000 m² (chủ yếu Hạng A - B). Điểm chung của các dự án là tiêu chuẩn vận hành cao, diện tích sàn lớn và ưu tiên chứng chỉ xanh.
• Năm 2026: +110.000 - 130.000 m². Nguồn cung mở rộng về phía Đông, Nam Thành phố, chủ yếu tại Thủ Thiêm và Quận 7
• Năm 2027: +65.000 - 75.000 m². Tỉ lệ gia tăng giảm tốc so với hai năm trước, tập trung vào nhóm dự án quy mô vừa

Tổng cộng 2025-2027 thị trường có thêm khoảng 196.000 - 220.000 m² diện tích cho thuê văn phòng, tương đương mức tăng 6-7% so với nguồn cung 3,2 triệu m² hiện tại. 

Điểm đáng chú ý: Khoảng 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc Hạng A và tập trung tại Quận 1 và Thủ Thiêm - điều chưa từng xuất hiện trong các chu kỳ trước.

Các dự án tiêu biểu là:

• Saigon Marina IFC - Hạng A+
• The Nexus Tower - Hạng A
• Riverfront Financial Centre - Hạng A
• The Hallmark (đã vận hành)
• The METT
• Thisofic Tower (Mai Chí Thọ)

Ngoài ra, nhiều dự án nằm trong lõi Thủ Thiêm đang chuẩn bị triển khai giai đoạn 2026-2027. Dự báo Thủ Thiêm sẽ chiếm khoảng 40% nguồn cung mới toàn thị trường vào cuối năm 2027.

"Nguồn cung mới giai đoạn 2025-2027 sẽ không tạo ra cuộc ‘dư thừa văn phòng’ như nhiều dự báo, mà thực chất là quá trình tái phân bổ chất lượng. Doanh nghiệp đang chuyển từ tòa nhà cũ sang các dự án chuẩn xanh, thông minh và linh hoạt hơn. Thủ Thiêm sẽ là trung tâm hấp thụ mạnh nhất trong 3 năm tới." - Bà Nguyễn Thị Thanh Nga, Giám đốc Leader Real chia sẻ.

Tỷ lệ lấp đầy theo từng phân khúc

Tại Quận 1, các tòa nhà hạng A đạt mức lấp đầy gần như tuyệt đối. Trong khi đó, Thủ Thiêm tiếp tục nổi lên như khu vực hấp dẫn nhất thị trường nhờ mức giá cạnh tranh, chất lượng tòa nhà vượt trội và tốc độ hấp thụ nhanh.

Từ 2025, xu hướng nổi bật của thị trường văn phòng TPHCM là gì?

Hành vi thuê văn phòng tại TPHCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, với ba xu hướng nổi bật định hình thị trường:

Xu hướng 1

Dịch chuyển khỏi CBD sang các khu mới nổi

Doanh nghiệp ngày càng rời Quận 1-3 để chuyển sang Thủ Đức, Quận 7, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình. Động lực chính đến từ giá thuê CBD tăng mạnh, quỹ diện tích lớn ngày càng khan hiếm và nhu cầu tối ưu chi phí vận hành dài hạn. Các khu vực mới nổi có hạ tầng hiện đại hơn, mức giá linh hoạt và khả năng mở rộng tốt hơn cho doanh nghiệp tăng trưởng nhanh.

Xu hướng 2

Ưu tiên mô hình linh hoạt thay cho văn phòng cố định

Mô hình văn phòng trọn gói, hybrid office, coworking space tiếp tục mở rộng, trở thành cấu phần quan trọng trong chiến lược không gian làm việc. Doanh nghiệp giảm diện tích văn phòng truyền thống và tăng sử dụng văn phòng vệ tinh để rút ngắn thời gian di chuyển, tăng năng suất và tối ưu ngân sách, phù hợp với bối cảnh nhân sự phân bổ đa điểm trong đô thị.

Xu hướng 3

Phân khúc B và C+ trở thành trụ cột cho SMEs

Với giá thuê hợp lý và vị trí thuận tiện, các tòa nhà hạng B và C+ tại khu cận trung tâm đang trở thành lựa chọn chiến lược của nhóm doanh nghiệp 20-80 nhân sự. Phân khúc này đáp ứng tốt bài toán chi phí hiệu quả, đồng thời vẫn giữ được khả năng tiếp cận nhanh với Quận 1. Đây sẽ là nhóm sản phẩm duy trì tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong giai đoạn 2025-2027.

"Thị trường văn phòng TPHCM năm 2025 cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt từ mở rộng số lượng sang nâng cấp chất lượng. Do giá thuê cao và khan hiếm diện tích lớn tại CBD, nhiều doanh nghiệp đang dịch chuyển sang Thủ Thiêm và Quận 7 - nơi tập trung các tòa nhà mới, đạt chuẩn xanh và tối ưu chi phí hơn 20-35%. Phân khúc B và C+ tiếp tục là động lực chính, chiếm hơn 60% giao dịch của nhóm doanh nghiệp 20-80 nhân sự. Song song đó, mô hình hybrid và văn phòng vệ tinh (multi-site) giúp doanh nghiệp giảm 10-25% diện tích thuê nhưng vẫn cải thiện hiệu suất vận hành và mức độ linh hoạt trong quản lý nhân sự." - Bà Nguyễn Thị Thanh Nga, Giám đốc Leader Real chia sẻ.

Giá thuê văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là bao nhiêu?

Giá thuê văn phòng tại TPHCM dao động từ 8 - 70 USD/m²/tháng, tùy hạng tòa nhà - khu vực - loại hình. Mặt bằng giá duy trì ổn định so với 2024 nhưng có xu hướng tăng 3-5% tại nhóm tòa nhà mới đạt chuẩn xanh hoặc có vị trí trung tâm.

Trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn ở mức cao (92-95%), doanh nghiệp cần tính toán tổng chi phí thực tế thay vì chỉ nhìn vào đơn giá niêm yết.

Giá thuê văn phòng theo phân khúc

Phân khúc văn phòng hạng B và C tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhu cầu thuê trong năm 2025, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp 20-80 nhân sự nhờ mức giá linh hoạt và vị trí cận trung tâm.

Ngược lại, phân khúc hạng A đang thiết lập mặt bằng giá mới, được thúc đẩy bởi loạt dự án chuẩn xanh và vị trí đắc địa tại Thủ Thiêm - Ba Son, tạo nên sự phân hóa rõ rệt giữa nhóm nguồn cung cao cấp và phần còn lại của thị trường.

Giá thuê văn phòng theo Quận

Biên độ giá giữa các khu vực đang phân hóa mạnh: Quận 1 và Thủ Thiêm thiết lập mặt bằng giá cao mới, trong khi nhóm cận trung tâm trở thành lựa chọn tối ưu chi phí. Từ 2025-2027, phân khúc B và C+ tại Phú Nhuận, Bình Thạnh và Tân Bình sẽ dẫn dắt giao dịch.

Nên thuê văn phòng TPHCM ở khu vực nào?

Doanh nghiệp nên đặt văn phòng ở đâu tại TPHCM? là một câu hỏi khó gải đáp chính xác. Việc lựa chọn khu vực thuê văn phòng tại TPHCM phụ thuộc vào ngân sách, ngành nghề, chiến lược phát triển và nhu cầu mở rộng 3-5 năm sau của từng doanh nghiệp.

Dựa trên dữ liệu thị trường 2025 và kinh nghiệm đúc kết từ hơn 2.000+ giao dịch tư vấn thực tế của Leader Real, TPHCM có thể chia thành 6 cụm khu vực với đặc trưng rõ rệt về giá thuê, lợi thế và nhóm khách thuê phù hợp sau đây:

Trung tâm lõi: Quận 1 - Quận 3 (khu CBD truyền thống)

Mức giá:

• Quận 1: 30 - 70 USD/m² (A), 20 - 45 USD/m² (B)
• Quận 3: 18 - 40 USD/m² (B), 12 - 25 USD/m² (C)

Đây là khu vực tập trung mật độ cao các ngân hàng, tập đoàn quốc tế, công ty luật, kiểm toán và tư vấn, đồng thời sở hữu nguồn nhân lực chất lượng tốt nhất thị trường. Những tòa nhà tiêu chuẩn quốc tế như Saigon Centre, Deutsches Haus, The Nexus hay Bitexco giúp doanh nghiệp nâng tầm hình ảnh và tăng độ tin cậy với đối tác.

Doanh nghiệp nên lựa chọn khu vực này khi mục tiêu là tối đa hóa uy tín thương hiệu, tiếp cận hệ sinh thái tài chính - dịch vụ cao cấp và duy trì kết nối đối tác trong phạm vi trung tâm. Quận 1 đặc biệt phù hợp với những doanh nghiệp đề cao hình ảnh, còn Quận 3 trở thành lựa chọn hợp lý hơn cho các doanh nghiệp muốn giữ vị trí trung tâm nhưng cần cân đối ngân sách vận hành.

Khu CBD mới: Quận 2 (Thủ Thiêm - An Phú - Thảo Điền)

Mức giá:

• Hạng A: 25 - 52 USD/m²
• Hạng B: 14 - 30 USD/m²
• Hạng C và giá rẻ: 8 - 18 USD/m²

Quận 2 nổi lên như trung tâm văn phòng thế hệ mới của TPHCM, đặc biệt tại Thủ Thiêm, nơi quy hoạch đô thị hiện đại, hạ tầng đồng bộ và tập trung loạt tòa nhà hạng A như The Hallmark, The METT, Thisofic. Kết nối trực tiếp Quận 1 qua cầu Thủ Thiêm 2, đại lộ Mai Chí Thọ và ga Metro số 1 giúp khu vực này nhanh chóng trở thành “điểm đến” của công nghệ, fintech và khối FDI.

Quận 2 phù hợp với doanh nghiệp cần không gian hiện đại, linh hoạt diện tích, ngân sách tối ưu hơn 25-40% so với Quận 1. Với lợi thế nguồn cung mới và môi trường làm việc quốc tế, đây là lựa chọn hàng đầu cho doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, công nghệ cao và văn phòng từ 200-2.000 m².

Khu sân bay: Tân Bình - Gò Vấp

Mức giá: 8 - 33 USD/m²

Khu vực sân bay sở hữu lợi thế độc nhất nhờ vị trí gần Tân Sơn Nhất, thuận tiện cho các doanh nghiệp cần giao thương, vận chuyển hoặc làm việc liên tục với đối tác quốc tế. Nguồn cung tại đây chủ yếu là tòa nhà hạng B-C có mức giá cạnh tranh, phù hợp doanh nghiệp có đội ngũ vận hành lớn, di chuyển thường xuyên hoặc cần tối ưu chi phí. Giao thông ít áp lực hơn CBD và thời gian kết nối giữa các quận cũng rút ngắn đáng kể.

Doanh nghiệp nên chọn khu vực này nếu hoạt động trong lĩnh vực logistics, thương mại, phân phối hoặc các đơn vị cần trung tâm điều hành gần sân bay để đảm bảo hiệu suất vận hành cao.

Quận 7 (Phú Mỹ Hưng)

Mức giá: 12 - 40 USD/m²

Quận 7, đặc biệt là khu đô thị Phú Mỹ Hưng, được xem là một trong những khu vực có hạ tầng đồng bộ và hiện đại nhất TPHCM. Môi trường văn minh, ít kẹt xe, có cộng đồng chuyên gia quốc tế lớn và nhiều tòa nhà mới như UOA Tower, Cobi Tower hay Crescent Hub. Khu vực này thu hút mạnh doanh nghiệp Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore nhờ tiêu chuẩn cao nhưng chi phí vẫn thấp hơn CBD truyền thống.

Doanh nghiệp nên chọn khu vực này nếu ưu tiên môi trường làm việc quốc tế, hạ tầng cao cấp, tiện ích đầy đủ và hình ảnh ổn định nhưng không cần nhất thiết nằm trong lõi CBD. Đây cũng là lựa chọn lý tưởng cho doanh nghiệp thương mại quốc tế, logistics cao cấp và các trung tâm R&D.

Khu trung tâm mở rộng: Phú Nhuận - Bình Thạnh - Quận 10

Mức giá: 8 - 33 USD/m²

Các quận cận trung tâm sở hữu vị trí liền kề CBD nhưng chi phí chỉ bằng 50-70% Quận 1. Nhiều tòa nhà hạng B-C mới, diện tích 50-300 m² rất phù hợp cho doanh nghiệp 20-80 nhân sự. Khả năng di chuyển đến Quận 1 - Quận 3 nhanh, cộng với nguồn cung phong phú và mức giá cạnh tranh, khiến nhóm khu vực này trở thành điểm đến hàng đầu cho SMEs và các agency marketing - sáng tạo.

Doanh nghiệp nên chọn khu vực này nếu muốn tối ưu chi phí, giữ kết nối trung tâm nhưng vẫn có sự linh hoạt để mở rộng. Đây là nhóm khu vực có ROI tốt nhất cho SMEs.

Khu cảng: Quận 4 - Quận 8

Mức giá: 7 - 25 USD/m²

Nằm gần các cụm cảng lớn như Cát Lái, Hiệp Phước và cảng Sài Gòn, khu vực này là lựa chọn tối ưu cho doanh nghiệp thuộc ngành xuất nhập khẩu và logistics. Chi phí thuê thấp, mặt bằng rộng và thuận tiện di chuyển hàng hóa là lợi thế nổi bật. Đây là khu vực phù hợp cho văn phòng điều phối, trung tâm vận hành hoặc doanh nghiệp có đội ngũ triển khai lớn.

Doanh nghiệp nên thuê tại đây khi ưu tiên vận hành, chi phí và khả năng kết nối với các tuyến vận tải - cảng biển hơn là hình ảnh văn phòng.

4 loại hình dịch vụ cho thuê văn phòng phổ biến nhất tại TPHCM

Thị trường văn phòng TPHCM năm 2025 không chỉ đa dạng về phân khúc A - B - C mà còn mở rộng mạnh về mô hình dịch vụ, nhằm đáp ứng nhu cầu linh hoạt của doanh nghiệp từ startup 5-10 người đến tập đoàn đa quốc gia. Dưới đây là 4 loại hình dịch vụ cho thuê văn phòng phổ biến nhất tại TPHCM hiện nay:

1. Cho thuê văn phòng truyền thống
2. Cho thuê văn phòng trọn gói
3. Cho thuê văn phòng ảo
4. Cho thuê Co-working space

Cho thuê văn phòng truyền thống (Traditional Office)

Đây là hình thức phổ biến nhất, doanh nghiệp thuê theo m² (thường 50-1.000m²), tự thiết kế - thi công và vận hành không gian làm việc.

Đặc điểm:

• Hợp đồng dài hạn: 2-5 năm.
• Toàn quyền bố trí nội thất theo nhu cầu.
• Phù hợp mô hình công ty cần sự ổn định và riêng tư.