quy trình tư vấn văn phòng tại An Phú Office

Với quy trình rõ ràng và minh bạch, An Phú Office đồng hành cùng doanh nghiệp từ khâu tư vấn đến ký hợp đồng và bàn giao.

THÔNG TIN CHUNG

Văn phòng cho thuê TP.HCM hiện có đa dạng lựa chọn từ hạng A, B, C đến văn phòng trọn gói và văn phòng ảo với nhiều mức diện tích và giá thuê phù hợp cho doanh nghiệp từ startup, SME đến tập đoàn lớn.

An Phú Office cập nhật danh sách văn phòng theo khu vực, hạng tòa nhà, diện tích và ngân sách để doanh nghiệp thuận tiện tìm kiếm, so sánh và lựa chọn địa điểm phù hợp.

**Thông tin nhanh về văn phòng cho thuê TP.HCM năm 2026**
Tiêu chí	Thông tin
Số lượng tòa nhà	Hơn 2.000 tòa nhà văn phòng tại TP.HCM
Giá thuê tham khảo	Khoảng 8–66 USD/m²/tháng, tùy khu vực và hạng tòa nhà
Khu vực nổi bật	Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7, Thủ Thiêm
Phân khúc văn phòng	Hạng A, B, C, văn phòng giá rẻ, văn phòng trọn gói, văn phòng ảo
Chi phí cần lưu ý	Phí quản lý, VAT, gửi xe, điện, điều hòa ngoài giờ, fit-out
Liên hệ tư vấn	An Phú Office 0968 44 68 68

👉 Để lựa chọn phù hợp, doanh nghiệp nên bắt đầu từ mức giá thuê, khu vực, diện tích cần sử dụng và các khoản chi phí phát sinh. Phần dưới đây sẽ lần lượt phân tích từng yếu tố để giúp bạn dễ dàng xác định phương án thuê phù hợp với ngân sách và nhu cầu thực tế.

thong tin ve van phong cho thue tphcm — **Thông tin về văn phòng cho thuê Tp.HCM**

Giá thuê văn phòng TP.HCM hiện nay bao nhiêu?

Giá thuê văn phòng TP.HCM năm 2026 dao động khoảng 8–66 USD/m²/tháng, tùy vào hạng tòa nhà, vị trí, chất lượng vận hành và diện tích thuê. Trong đó, các tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm có mức giá cao nhất, còn văn phòng hạng B, C tại các khu vực cận trung tâm mang đến nhiều lựa chọn hơn cho doanh nghiệp cần cân đối ngân sách.

Doanh nghiệp không nên chỉ so sánh đơn giá thuê niêm yết. Khi lập ngân sách, cần tính thêm phí quản lý, VAT, gửi xe, điện và điều hòa ngoài giờ cùng một số chi phí phát sinh theo điều kiện của từng tòa nhà.

gia thue van phong tphcm — **Giá thuê văn phòng Tp.HCM năm 2026**

Giá thuê văn phòng theo hạng A, B, C

Mỗi phân khúc văn phòng có khoảng giá và tiêu chuẩn sử dụng khác nhau. Hạng A phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên vị trí, hình ảnh thương hiệu và chất lượng vận hành; trong khi hạng B, C thường có mức chi phí dễ tiếp cận hơn và nguồn cung đa dạng.

**Bảng giá thuê văn phòng theo hạng năm 2026**
Phân khúc	Giá thuê tham khảo	Đặc điểm chính
Văn phòng hạng A	35–66 USD/m²/tháng	Vị trí trung tâm, tiêu chuẩn quản lý cao, tiện ích và hệ thống kỹ thuật hiện đại Phù hợp với: Tập đoàn, doanh nghiệp FDI, tài chính, công nghệ, đơn vị cần hình ảnh thương hiệu
Văn phòng hạng B	22–34 USD/m²/tháng	Vị trí thuận tiện, chất lượng vận hành tốt, mức giá cân bằng Phù hợp với: Doanh nghiệp vừa và lớn, công ty dịch vụ, công nghệ
Văn phòng hạng C	15–21 USD/m²/tháng	Quy mô vừa, tiện ích cơ bản, nguồn cung rộng Phù hợp với: SME, doanh nghiệp ưu tiên tối ưu chi phí
Văn phòng giá rẻ	8–15 USD/m²/tháng	Tòa nhà quy mô nhỏ hoặc nằm ngoài khu vực lõi trung tâm Phù hợp với:Startup, doanh nghiệp nhỏ, văn phòng đại diện

Mức giá trên mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo diện tích trống, vị trí tầng, thời hạn hợp đồng và chính sách của từng tòa nhà.

Nếu doanh nghiệp cần cân bằng giữa vị trí, chất lượng và ngân sách, văn phòng hạng B thường là nhóm nên khảo sát trước.
Với doanh nghiệp đặt nặng hình ảnh thương hiệu hoặc thường xuyên tiếp khách quốc tế, hạng A tại khu vực trung tâm và Thủ Thiêm sẽ phù hợp hơn.

Giá thuê văn phòng theo khu vực

Chênh lệch giá thuê giữa các khu vực tại TP.HCM khá lớn. Quận 1 và Quận 2 (khu vực Thủ Thiêm) tập trung nhiều dự án cao cấp nên có mặt bằng giá cao, trong khi Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận và Tân Bình mang lại nhiều lựa chọn ở phân khúc trung bình.

**Bảng giá thuê văn phòng theo khu vực năm 2026**
Khu vực	Giá thuê tham khảo	Đặc điểm nguồn cung
Quận 1	10–66 USD/m²/tháng	Nguồn cung lớn từ hạng A đến C, tập trung nhiều tòa nhà cao cấp và địa chỉ thương mại nổi bật
Quận 2 (khu vực Thủ Thiêm)	20–52 USD/m²/tháng	Nhiều dự án hạng A mới, sàn lớn, tiêu chuẩn xanh và cơ sở vật chất hiện đại
Quận 3	8–40 USD/m²/tháng	Gần CBD, đa dạng hạng B và C, phù hợp doanh nghiệp muốn cân bằng vị trí và chi phí
Bình Thạnh	8–33 USD/m²/tháng	Nguồn cung phong phú, kết nối nhanh với Quận 1 và khu Đông
Phú Nhuận	8–30 USD/m²/tháng	Mức giá vừa phải, thuận tiện kết nối trung tâm và sân bay
Tân Bình	8–33 USD/m²/tháng	Nguồn cung lớn, nhiều diện tích linh hoạt, thuận lợi cho doanh nghiệp cần tiếp cận sân bay
Quận 7	8–40 USD/m²/tháng	Nhiều tòa nhà quy mô lớn, phù hợp doanh nghiệp FDI và đơn vị hoạt động tại khu Nam

Nhìn chung, Quận 1 và Quận 2 phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên vị trí và hình ảnh, trong khi Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận và Tân Bình thường có lợi thế hơn khi cần cân đối chi phí nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối.

Ngoài giá thuê văn phòng còn có những chi phí nào?

Giá thuê theo m² chưa phản ánh toàn bộ ngân sách mà doanh nghiệp phải chi trả hàng tháng. Tùy từng tòa nhà và hợp đồng, tổng chi phí thuê có thể bao gồm:

**Các chi phí ngoài giá thuê văn phòng**
Khoản chi phí	Nội dung cần kiểm tra
Phí quản lý	Vận hành khu vực chung, an ninh, vệ sinh, thang máy và các dịch vụ của tòa nhà
VAT	Tính theo quy định và điều khoản trên hợp đồng
Phí gửi xe	Tính riêng cho xe máy và ô tô, phụ thuộc số lượng chỗ được cấp
Điện sử dụng	Có thể tính theo đồng hồ riêng hoặc biểu giá của tòa nhà
Điều hòa ngoài giờ	Phát sinh khi doanh nghiệp làm việc ngoài khung giờ vận hành tiêu chuẩn
Chi phí fit-out	Thiết kế, thi công và hoàn thiện không gian trước khi đưa vào sử dụng
Tiền đặt cọc	Khoản tiền đảm bảo thực hiện hợp đồng, được quy định riêng tại từng tòa nhà

chi phi ngoai gia thue — **Các chi phí ngoài giá thuê văn phòng**

Theo An Phú Office:

Khi so sánh hai văn phòng có cùng đơn giá, doanh nghiệp nên xem xét tổng chi phí thực tế sau khi cộng các khoản bắt buộc, thay vì lựa chọn chỉ dựa trên giá thuê niêm yết. Điều này giúp dự toán ngân sách chính xác hơn và hạn chế các khoản phát sinh sau khi ký hợp đồng.

Nên thuê văn phòng ở khu vực nào tại TP.HCM?

Doanh nghiệp nên chọn khu vực thuê văn phòng dựa trên ngân sách, vị trí khách hàng, nơi ở của nhân sự và nhu cầu xây dựng hình ảnh thương hiệu.

Quận 1 và Quận 2 (khu vực Thủ Thiêm) phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên vị trí trung tâm và tiêu chuẩn cao
Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Quận 7 có lợi thế hơn về chi phí, nguồn cung hoặc khả năng kết nối theo từng khu vực.

Bảng dưới đây giúp doanh nghiệp so sánh nhanh các khu vực văn phòng chính tại TP.HCM trước khi đi vào danh sách tòa nhà cụ thể.

**Thông tin văn phòng cho thuê tại các khu vực**
Khu vực	Giá thuê tham khảo	Đặc điểm nổi bật & tòa nhà tiêu biểu
Quận 1	10–66 USD/m²/tháng	CBD truyền thống, tập trung nhiều văn phòng hạng A, thuận tiện tiếp khách và xây dựng hình ảnh thương hiệu. Phù hợp với doanh nghiệp tài chính, tư vấn, luật, công nghệ, FDI và tập đoàn lớn. Tòa nhà nổi bật: Vietcombank Tower, Deutsches Haus, Saigon Centre, The Nexus, Bitexco Financial Tower.
Quận 2	20–52 USD/m²/tháng	Nguồn cung mới, nhiều mặt bằng lớn, tiêu chuẩn vận hành cao và kết nối nhanh với trung tâm Quận 1. Phù hợp với tập đoàn, doanh nghiệp FDI, công nghệ, tài chính và đơn vị cần diện tích lớn. Tòa nhà nổi bật: The Hallmark, The METT, Thiso Mall Sala, The River Thủ Thiêm, các dự án văn phòng mới tại khu lõi Thủ Thiêm.
Quận 3	8–40 USD/m²/tháng	Vị trí trung tâm, kết nối nhanh Quận 1 nhưng chi phí dễ tiếp cận hơn khu CBD. Phù hợp với doanh nghiệp dịch vụ, tư vấn, công nghệ và SME cần cân bằng giữa vị trí và ngân sách. Tòa nhà nổi bật: Centec Tower, Lim Tower 2, Léman Luxury Building, Pearl 5 Tower, Daikin Air Tower.
Bình Thạnh	8–33 USD/m²/tháng	Liền kề Quận 1, thuận tiện kết nối khu Đông, nguồn cung đa dạng từ hạng B đến văn phòng giá tốt. Phù hợp với doanh nghiệp công nghệ, thương mại, startup và SME. Tòa nhà nổi bật: Pearl Plaza, Landmark 81, CII Tower, Opal Tower, các tòa văn phòng trên trục Nguyễn Hữu Cảnh và Điện Biên Phủ.
Phú Nhuận	8–30 USD/m²/tháng	Nằm giữa trung tâm và sân bay, thuận tiện di chuyển đến Quận 1, Quận 3 và Tân Bình. Phù hợp với doanh nghiệp dịch vụ, thương mại, agency, SME và văn phòng đại diện. Tòa nhà nổi bật: CentrePoint, The Prince Residence, CT Prime, Sky Gate Building, Newtecons Tower, L'Mak 68 Building.
Tân Bình	8–33 USD/m²/tháng	Nguồn cung lớn, giá thuê đa dạng và có lợi thế tiếp cận sân bay Tân Sơn Nhất. Phù hợp với logistics, hàng không, thương mại, xuất nhập khẩu và doanh nghiệp có nhân sự tại khu Tây Bắc. Tòa nhà nổi bật: Etown, Republic Plaza, TTC Building, Waseco Building, Menas Mall Saigon Airport, Park IX.
Quận 7	8–40 USD/m²/tháng	Nhiều tòa nhà có diện tích sàn lớn, hạ tầng khu đô thị đồng bộ và thuận tiện cho hoạt động tại khu Nam. Phù hợp với doanh nghiệp FDI, công nghệ, thương mại và đơn vị cần mặt bằng lớn. Tòa nhà nổi bật: Mapletree Business Centre, UOA Tower, Cobi Tower, The 678 Tower, Phú Mỹ Hưng Tower.

Theo góc nhìn tư vấn văn phòng của An Phú Office:

Nếu ưu tiên hình ảnh thương hiệu và thường xuyên tiếp khách, Quận 1 hoặc Quận 2 (khu vực Thủ Thiêm) là nhóm khu vực nên khảo sát trước.
Doanh nghiệp muốn duy trì vị trí gần trung tâm nhưng tối ưu ngân sách có thể cân nhắc Quận 3 và Bình Thạnh.
Còn Phú Nhuận, Tân Bình phù hợp khi việc kết nối sân bay và khu vực phía Tây là yếu tố quan trọng.
Với doanh nghiệp hoạt động chủ yếu tại khu Nam hoặc cần mặt bằng có diện tích lớn, Quận 7 là lựa chọn đáng cân nhắc.

👉 Thay vì chọn khu vực chỉ dựa trên giá thuê, doanh nghiệp nên so sánh đồng thời chi phí thực tế, thời gian di chuyển của nhân viên, khả năng tiếp cận khách hàng và nguồn cung diện tích phù hợp.

Các loại văn phòng cho thuê phổ biến tại TP.HCM

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM hiện có nhiều mô hình khác nhau, phù hợp với từng quy mô doanh nghiệp, thời hạn sử dụng và ngân sách. Trong đó, văn phòng truyền thống vẫn là lựa chọn phổ biến với doanh nghiệp cần không gian ổn định lâu dài, còn văn phòng trọn gói, coworking và văn phòng ảo phù hợp hơn với nhu cầu linh hoạt hoặc quy mô nhỏ.

**Thông tin các loại hình văn phòng phổ biến tại Tp.HCM**
Loại hình	Đặc điểm	Phù hợp với
Văn phòng truyền thống	Thuê diện tích riêng trong tòa nhà, doanh nghiệp chủ động thiết kế và bố trí không gian làm việc Thời hạn thuê: Thường từ 2–5 năm	Doanh nghiệp có quy mô ổn định, cần không gian riêng và kế hoạch sử dụng lâu dài
Văn phòng trọn gói	Không gian đã hoàn thiện nội thất, có sẵn lễ tân, phòng họp, internet và các tiện ích dùng chung Thời hạn thuê: Linh hoạt từ 3 tháng	SME, chi nhánh, doanh nghiệp mới thành lập hoặc cần đi vào hoạt động nhanh
Coworking space	Không gian làm việc chia sẻ, có thể thuê theo chỗ ngồi cố định hoặc linh hoạt Thời hạn thuê: Ngắn hạn, linh hoạt	Startup, freelancer, nhóm dự án và doanh nghiệp cần tối ưu chi phí ban đầu
Văn phòng ảo	Cung cấp địa chỉ kinh doanh và các dịch vụ hỗ trợ mà không cần thuê không gian làm việc cố định Thời hạn thuê: Linh hoạt theo gói dịch vụ	Doanh nghiệp cần địa chỉ đăng ký kinh doanh, văn phòng đại diện hoặc hiện diện tại TP.HCM với chi phí thấp

Nếu doanh nghiệp cần không gian riêng, ổn định và có khả năng mở rộng lâu dài, văn phòng truyền thống thường là lựa chọn phù hợp nhất.
Ngược lại, văn phòng trọn gói và coworking có lợi thế về tốc độ triển khai, chi phí đầu tư ban đầu và tính linh hoạt khi quy mô nhân sự chưa ổn định.
Doanh nghiệp chỉ cần địa chỉ giao dịch hoặc đăng ký kinh doanh có thể cân nhắc văn phòng ảo.

cac loai hinh van phong — **Các loại hình văn phòng tại Tp.HCM**

Với từng loại hình, nên so sánh thêm tổng chi phí sử dụng, thời hạn hợp đồng, khả năng mở rộng và mức độ chủ động về không gian trước khi quyết định.

Doanh nghiệp nên chọn văn phòng như thế nào?

Để chọn được văn phòng cho thuê phù hợp tại TP.HCM, doanh nghiệp nên xác định đồng thời 5 yếu tố gồm: số lượng nhân sự, ngân sách, vị trí, hạng tòa nhà và điều kiện thuê. Việc đánh giá các tiêu chí này ngay từ đầu giúp thu hẹp danh sách tòa nhà, tránh chọn diện tích vượt nhu cầu hoặc phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

1. Xác định diện tích văn phòng theo số lượng nhân sự

Diện tích thuê nên được tính dựa trên số nhân viên thực tế, mô hình bố trí chỗ ngồi và các khu chức năng cần sử dụng như phòng họp, phòng giám đốc, khu tiếp khách, pantry hay không gian lưu trữ. Với văn phòng truyền thống, doanh nghiệp có thể tham khảo mức khoảng 4–6 m²/người để lập ngân sách ban đầu.

**An Phú Office gợi ý cách xác định diện tích văn phòng**
Quy mô nhân sự	Diện tích tham khảo	Gợi ý bố trí
10 người	50–70 m²	Khu làm việc chính, phòng họp nhỏ và khu tiếp khách cơ bản
20 người	80–120 m²	Khu làm việc, 1 phòng họp, phòng quản lý và pantry nhỏ
30 người	120–180 m²	Có thể bố trí thêm phòng giám đốc, 1–2 phòng họp và khu sinh hoạt chung
50 người	200–300 m²	Phù hợp mô hình có nhiều phòng chức năng và không gian dự phòng tăng trưởng
100 người	400–600 m²	Nên ưu tiên mặt bằng lớn, ít cột và có khả năng chia khu chức năng linh hoạt

Diện tích trên chỉ mang tính tham khảo. Nhu cầu thực tế có thể thay đổi theo mật độ chỗ ngồi, ngành nghề, tỷ lệ làm việc hybrid và số lượng phòng chức năng.

Doanh nghiệp cũng nên dự phòng khả năng tăng nhân sự trong thời hạn hợp đồng. Nếu dự kiến quy mô tăng nhanh trong 2–3 năm tới, việc chọn diện tích chỉ vừa đủ tại thời điểm hiện tại có thể dẫn đến phải chuyển văn phòng sớm hoặc thuê thêm diện tích tại vị trí khác.

2. Xác định ngân sách thuê văn phòng

Ngân sách thuê không nên được tính đơn giản bằng diện tích × đơn giá thuê. Một phương án phù hợp cần tính đến toàn bộ chi phí sử dụng hàng tháng và các khoản đầu tư ban đầu trước khi đưa văn phòng vào hoạt động.

Khi lập ngân sách, doanh nghiệp nên xác định trước:

Ngân sách thuê hàng tháng: tiền thuê và phí quản lý.
Chi phí vận hành: VAT, điện, gửi xe và điều hòa ngoài giờ.
Chi phí ban đầu: tiền đặt cọc, thiết kế, thi công và trang thiết bị.
Ngân sách dự phòng: dành cho việc tăng giá thuê, mở rộng nhân sự hoặc các khoản phát sinh trong thời hạn hợp đồng.

Trong trường hợp ngân sách có giới hạn, doanh nghiệp nên ưu tiên tìm phương án đáp ứng tốt các nhu cầu bắt buộc trước, thay vì lựa chọn tòa nhà vượt ngân sách chỉ vì vị trí hoặc hình ảnh.

3. Chọn vị trí phù hợp với hoạt động doanh nghiệp

Vị trí văn phòng nên được lựa chọn dựa trên khả năng tiếp cận khách hàng, thời gian di chuyển của nhân viên và đặc thù hoạt động, thay vì chỉ ưu tiên địa chỉ trung tâm.

**An Phú Office hướng dẫn lựa chọn văn phòng theo nhu cầu của doanh nghiệp**
Nhu cầu của doanh nghiệp	Khu vực nên ưu tiên
Thường xuyên gặp khách hàng, đối tác và cần địa chỉ thương hiệu	Quận 1, Thủ Thiêm, Quận 3
Cần gần trung tâm nhưng muốn tối ưu chi phí	Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận
Thường xuyên di chuyển bằng đường hàng không	Tân Bình, Phú Nhuận
Cần kết nối khu Đông TP.HCM	Thủ Thiêm, Bình Thạnh
Hoạt động chủ yếu tại khu Nam hoặc cần diện tích lớn	Quận 7

Nếu phần lớn nhân viên phải di chuyển xa mỗi ngày, một văn phòng có giá thuê thấp hơn nhưng vị trí bất tiện chưa chắc mang lại hiệu quả tổng thể. Thời gian đi lại, khả năng tuyển dụng và giữ chân nhân sự cũng nên được xem là một phần của bài toán lựa chọn vị trí.

4. Chọn hạng tòa nhà theo nhu cầu sử dụng

Doanh nghiệp không nhất thiết phải chọn văn phòng hạng cao nhất. Việc lựa chọn nên dựa trên ngân sách, yêu cầu về hình ảnh thương hiệu, chất lượng vận hành và mức độ thường xuyên tiếp khách.

**Bảng thông tin so sánh các tiêu chí về hạng văn phòng**
Tiêu chí	Hạng A	Hạng B	Hạng C
Vị trí & hình ảnh	Thường nằm tại khu trung tâm hoặc khu tài chính	Vị trí thuận tiện, vẫn đảm bảo hình ảnh chuyên nghiệp	Phân bố rộng, ưu tiên công năng và chi phí
Chất lượng vận hành	Tiêu chuẩn quản lý và hệ thống kỹ thuật cao	Vận hành ổn định, đáp ứng tốt nhu cầu làm việc chuyên nghiệp	Tiện ích và tiêu chuẩn vận hành ở mức cơ bản
Mức giá tham khảo	35–66 USD/m²/tháng	22–34 USD/m²/tháng	15–21 USD/m²/tháng
Phù hợp với	Tập đoàn, FDI, tài chính, luật, tư vấn, doanh nghiệp thường xuyên tiếp khách	Doanh nghiệp vừa và lớn, công nghệ, dịch vụ, SME cần cân bằng chi phí	Startup, SME, văn phòng đại diện và doanh nghiệp ưu tiên tiết kiệm ngân sách

Chọn hạng A khi doanh nghiệp cần địa chỉ có tính nhận diện cao, thường xuyên tiếp đón đối tác hoặc yêu cầu cao về chất lượng tòa nhà và dịch vụ vận hành.
Chọn hạng B khi cần cân bằng giữa vị trí, môi trường làm việc chuyên nghiệp và ngân sách. Đây thường là lựa chọn phù hợp với phần lớn doanh nghiệp đang mở rộng quy mô.
Chọn hạng C khi mục tiêu chính là tối ưu chi phí và diện tích sử dụng, nhưng vẫn cần kiểm tra kỹ hệ thống điều hòa, thang máy, bãi xe, an ninh và chất lượng quản lý trước khi thuê.

5. Kiểm tra mặt bằng và điều kiện thuê trước khi quyết định

Sau khi đã xác định được khu vực, diện tích và ngân sách, doanh nghiệp nên khảo sát trực tiếp các phương án phù hợp. Hai mặt bằng có cùng diện tích và giá thuê vẫn có thể mang lại hiệu quả sử dụng rất khác nhau.

Khi đi xem văn phòng, nên kiểm tra:

Hình dạng mặt bằng: ưu tiên mặt bằng vuông vức, dễ bố trí và hạn chế diện tích chết.
Mật độ cột và khu vực lõi: ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích sử dụng thực tế.
Ánh sáng và hướng nhìn: tác động đến trải nghiệm làm việc và cách bố trí không gian.
Hệ thống điều hòa: thời gian hoạt động và mức phí ngoài giờ.
Bãi đỗ xe: số lượng chỗ được cấp cho nhân viên và khách hàng.
Thời gian fit-out: thời gian được phép thi công và chính sách miễn tiền thuê trong giai đoạn hoàn thiện.
Tiền cọc và thời hạn thuê: cần phù hợp với kế hoạch tài chính và phát triển của doanh nghiệp.

Một văn phòng phù hợp không nhất thiết là phương án có giá thuê thấp nhất, mà là lựa chọn đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng trong ngân sách cho phép, thuận tiện cho nhân sự và khách hàng, đồng thời hạn chế rủi ro phải chuyển địa điểm trước khi kết thúc hợp đồng.

Thị trường văn phòng TP.HCM năm 2026 có gì đáng chú ý?

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM năm 2026 tiếp tục duy trì nguồn cung lớn, trong khi nhu cầu thuê có xu hướng tập trung vào các tòa nhà có chất lượng vận hành tốt, vị trí thuận tiện và mức chi phí phù hợp. Giá thuê nhìn chung ổn định, nhưng mức độ cạnh tranh giữa các tòa nhà ngày càng rõ hơn khi doanh nghiệp có nhiều lựa chọn ngoài khu vực CBD truyền thống.

1. Nguồn cung văn phòng tiếp tục mở rộng

Nguồn cung văn phòng hiện tập trung tại các khu vực như Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7 và Thủ Thiêm. Trong đó, Quận 1 vẫn giữ vai trò trung tâm của thị trường, còn Thủ Thiêm và các khu vực ngoài CBD đang bổ sung thêm nhiều dự án có diện tích sàn lớn và tiêu chuẩn vận hành cao.

Riêng phân khúc văn phòng hạng A tiếp tục được bổ sung bởi các dự án mới:

Theo JLL, nguồn cung hạng A tại TP.HCM đạt khoảng 663.600 m² trong quý II/2026
Thị trường không ghi nhận nguồn cung hạng A mới trong quý II
Dự án The Kross với hơn 32.000 m² diện tích cho thuê dự kiến bổ sung nguồn cung trong nửa cuối năm 2026.

Đối với doanh nghiệp đi thuê, nguồn cung mới giúp mở rộng lựa chọn về vị trí, diện tích và tiêu chuẩn tòa nhà. Tuy nhiên, các mặt bằng có diện tích đẹp, ít cột hoặc nằm ở tầng phù hợp vẫn có thể được hấp thụ nhanh, vì vậy doanh nghiệp nên kiểm tra diện tích trống thực tế thay vì chỉ dựa vào danh sách tòa nhà đang hoạt động.

2. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định

Dữ liệu thị trường quý II/2026 cho thấy giá thuê văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM chưa có biến động lớn. CBRE ghi nhận tỷ lệ trống hạng A ở mức khoảng 16,7% và hạng B khoảng 12,5%, cho thấy phần lớn diện tích văn phòng chất lượng vẫn đang được khai thác ở mức tương đối cao.

JLL cũng ghi nhận sự chênh lệch đáng kể giữa khu vực CBD và ngoài CBD:

Giá thuê hiệu dụng của văn phòng hạng A tại CBD khoảng 50,3 USD/m²/tháng
Trong khi ngoài CBD khoảng 26 USD/m²/tháng.

Khoảng cách này cho thấy doanh nghiệp vẫn sẵn sàng trả mức giá cao hơn cho vị trí trung tâm, nhưng các khu vực ngoài CBD ngày càng trở thành lựa chọn đáng cân nhắc khi cần tối ưu chi phí.

Với người thuê, điều này đồng nghĩa rằng không nên mặc định văn phòng trung tâm luôn là lựa chọn tốt nhất. Nếu địa chỉ CBD không phải yêu cầu bắt buộc, doanh nghiệp có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm sang Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 7 hoặc các khu vực mới để có thêm lựa chọn về diện tích và ngân sách.

3. Xu hướng thuê văn phòng năm 2026

Thay vì chỉ ưu tiên vị trí, doanh nghiệp đang cân nhắc đồng thời nhiều yếu tố hơn khi lựa chọn văn phòng. Một số xu hướng đáng chú ý gồm:

Ưu tiên hiệu quả chi phí: văn phòng hạng B tiếp tục có sức hút nhờ cân bằng giữa vị trí, chất lượng và ngân sách.
Mở rộng ra ngoài CBD: Bình Thạnh, Tân Bình, Quận 7 và Thủ Thiêm ngày càng được cân nhắc khi doanh nghiệp cần diện tích lớn hoặc muốn giảm chi phí so với Quận 1.
Ưu tiên chất lượng tòa nhà: hệ thống kỹ thuật, chất lượng quản lý, bãi xe và khả năng vận hành ổn định ngày càng ảnh hưởng nhiều hơn đến quyết định thuê.
Quan tâm đến văn phòng xanh: các tòa nhà có chứng nhận LEED, WELL hoặc EDGE được nhiều doanh nghiệp FDI và tập đoàn chú ý hơn trong quá trình lựa chọn địa điểm.
Diện tích thuê linh hoạt hơn: doanh nghiệp có xu hướng cân đối diện tích sát với số lượng nhân sự và mô hình làm việc thực tế thay vì thuê dư diện tích như trước.

Nhìn chung, thị trường năm 2026 mang lại nhiều lựa chọn hơn cho doanh nghiệp, nhưng cũng khiến quá trình so sánh trở nên phức tạp hơn. Thay vì chỉ tìm tòa nhà có giá thấp, doanh nghiệp nên đánh giá đồng thời vị trí, diện tích, chất lượng vận hành, tổng chi phí và khả năng đáp ứng nhu cầu trong suốt thời hạn thuê.

7 điều cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng thuê văn phòng

Trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp nên kiểm tra kỹ giá thuê, diện tích tính tiền, các khoản phí, thời gian fit-out, tiền cọc, mức tăng giá và điều kiện hoàn trả mặt bằng. Đây là những yếu tố có thể làm tổng chi phí thực tế chênh lệch đáng kể so với mức giá thuê ban đầu.

**7 nội dung cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng**
Tiêu chí cần kiểm tra	Nội dung cần làm rõ	Rủi ro nếu bỏ qua
1. Giá thuê đã bao gồm những gì?	Kiểm tra giá chào thuê đã gồm hay chưa gồm phí quản lý, VAT, điện, gửi xe và điều hòa ngoài giờ.	Tổng chi phí hàng tháng cao hơn đáng kể so với ngân sách dự kiến.
2. Diện tích nào được dùng để tính tiền?	Làm rõ diện tích trên hợp đồng là diện tích thuê, diện tích sử dụng thực tế hay diện tích đã bao gồm phần dùng chung. Nên đối chiếu thêm bản vẽ và hiện trạng mặt bằng.	Doanh nghiệp trả tiền cho phần diện tích khó sử dụng hoặc mặt bằng có hiệu suất thấp.
3. Phí quản lý và chi phí vận hành	Xác định rõ phí quản lý bao gồm dịch vụ nào; đồng thời kiểm tra điện, điều hòa ngoài giờ, phí gửi xe và các khoản sử dụng tiện ích bổ sung.	Phát sinh nhiều khoản chi định kỳ chưa được tính trong báo giá ban đầu.
4. Thời gian fit-out và miễn tiền thuê	Kiểm tra thời gian được phép thi công, số ngày miễn hoặc giảm tiền thuê và các khoản phí vẫn phải thanh toán trong thời gian hoàn thiện văn phòng.	Phải trả tiền thuê khi văn phòng chưa thể đưa vào sử dụng hoặc phát sinh thêm phí thi công.
5. Tiền cọc và phương thức thanh toán	Làm rõ số tháng tiền cọc, kỳ thanh toán, thời gian hoàn cọc và tỷ giá áp dụng nếu giá thuê được quy đổi từ USD sang VNĐ.	Áp lực dòng tiền ban đầu lớn hoặc phát sinh chênh lệch tỷ giá ngoài dự kiến.
6. Mức tăng giá trong thời hạn thuê	Kiểm tra thời điểm điều chỉnh giá, tỷ lệ tăng, công thức tính và những khoản phí có thể được điều chỉnh riêng.	Chi phí thuê tăng mạnh trong các năm sau dù giá ban đầu có vẻ hấp dẫn.
7. Chấm dứt và hoàn trả mặt bằng	Đọc kỹ điều kiện chấm dứt trước hạn, gia hạn, chuyển nhượng, thu hẹp diện tích và yêu cầu hoàn trả mặt bằng khi hết hợp đồng.	Mất tiền cọc, chịu phạt hợp đồng hoặc phát sinh chi phí tháo dỡ và hoàn trả mặt bằng.

Theo góc nhìn tư vấn văn phòng của An Phú Office:

Trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp nên đưa các phương án cuối cùng về cùng một bảng so sánh gồm giá thuê, phí quản lý, chi phí vận hành, thời hạn hợp đồng, ưu đãi và điều kiện hoàn trả.

An Phú Office hỗ trợ doanh nghiệp tìm thuê văn phòng như thế nào?

An Phú Office hỗ trợ doanh nghiệp xuyên suốt quá trình tìm và thuê văn phòng, từ bước xác định nhu cầu đến khi hoàn tất hợp đồng. Quy trình được triển khai theo hướng đơn giản, tập trung vào việc chọn đúng khu vực, diện tích, ngân sách và phương án phù hợp.

Tiếp nhận nhu cầu: Xác định khu vực, diện tích, số lượng nhân sự, ngân sách, thời điểm chuyển văn phòng và các yêu cầu đặc thù.
Lọc danh sách phù hợp: Sàng lọc các tòa nhà theo vị trí, hạng văn phòng, diện tích trống và mức giá.
Cập nhật báo giá: Cung cấp giá thuê, phí quản lý, diện tích đang trống và các chính sách thuê tại từng tòa nhà.
Sắp xếp khảo sát: Hỗ trợ lên lịch tham quan các phương án đã được chọn lọc.
So sánh phương án: Đối chiếu giá thuê, tổng chi phí, diện tích, ưu đãi và điều kiện thuê giữa các lựa chọn.
Hỗ trợ đàm phán: Trao đổi với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý về giá thuê, thời gian fit-out và các điều kiện thương mại liên quan.
Hỗ trợ hoàn tất hợp đồng: Đồng hành trong quá trình rà soát điều kiện thuê và phối hợp các bước trước khi bàn giao mặt bằng.

Để việc tìm kiếm nhanh và chính xác hơn, doanh nghiệp nên xác định trước ngân sách tối đa, số lượng nhân sự, khu vực ưu tiên, thời điểm cần chuyển vào và hạng tòa nhà mong muốn. Nếu chưa rõ các tiêu chí này, An Phú Office có thể hỗ trợ từ bước xác định nhu cầu ban đầu.

Liên hệ An Phú Office để nhận danh sách tòa nhà còn diện tích trống, bảng giá cập nhật và phương án thuê phù hợp nhất với định vị doanh nghiệp.

📍 Địa chỉ: 164 Nguyễn Văn Thương, Phường Thạnh Mỹ Tây

📞 Hotline: 0968 44 68 68

📧 Email: info@anphuoffice.vn

Nguyễn Phương

Content Manager

Tôi là Nguyễn Phương - Trưởng phòng Marketing tại An Phú Office. Tôi đã công tác tại An Phú Office được 8 năm, trong đó có 3 năm tư vấn khách hàng, 5 năm nghiên cứu chuyên sâu về kiến thức chuyên môn, thấu hiểu mong muốn và nhu cầu của khách hàng.

Hoàn thành các khóa học để nâng cao kỹ năng chuyên môn trong công việc:

- Tham gia 5 khóa đào tạo chuyên sâu về kiến thức chuyên ngành tại công ty.
- Chuyên viên bán hàng chuyên nghiệp B2B - Selling Power
- Khóa học Quản trị khách hàng - Giảng viên Nguyễn Dương
- Khóa học SEO Blueprint 2022 - GTV
- Khóa học SEO Master 2021
- Khóa học Content Marketing - Phùng Thái Học
- Khoá học SEO Blueprint AI 2024 - GTV